Главная | Правовая информация | Статьи | Советы | Контакты | Новости | Циклевка паркета |
Все об аренде, найме недвижимости

На сегодняшний день вопрос аренды и съема жилья необычайно актуален. Мы стали мобильны и легки на подъем в поисках работы и лучшей, более интересной жизни; мы рано ищем самостоятельности; у нас случаются расставания, у нас расширяются семьи; мы ездим в командировки и на отдых – мы живем. И все время сталкиваемся с необходимостью жилья - для кого временной крыши над головой, а для кого пусть и не постоянного, но дома. Чтобы проживание и поиск квартиры были комфортными – в помощь Вам мы создали этот сайт. И так же очень полезен он будет и счастливым обладателям свободных квадратных метров, которые ищут хороших жильцов и хотят заключить выгодную и безопасную сделку.

 

Возникает вопрос: какая деятельность является систематической?

Данное понятие для целей налогообложения определили налоговые органы. В письме Управления МНС России по г. Москве от 30.03.04 N 29-08/21721 указано, что систематическое - это значит не менее двух раз. Именно с учетом указанного критерия предложено применять к физическим лицам штрафные санкции за ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации.

По мнению отдельных налоговых органов, сдача в аренду (наем) имущества всеми физическими лицами подпадает под определение систематическая предпринимательская деятельность. В связи с этим получаемые арендодателями (физическими лицами) доходы должны облагаться не только налогом на доходы физических лиц, но и НДС. В письме Управления МНС России по Московской обл. от 30.03.04 N 06-21/5545 разъяснено: ...оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в домах всех форм собственности является самостоятельным видом деятельности налогоплательщика.

Аналогичная позиция высказана и в письме МНС России от 13.05.04 N 03-1-08/1191/15@. Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 НК РФ, признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица. Вместе с тем существует и другая точка зрения, согласно которой сдача имущества в аренду не является вообще деятельностью (в том числе предпринимательской), а представляет собой получение чистого пассивного дохода, облагаемого только НДФЛ. В частности, такой взгляд изложен в письме Управления МНС России по г. Москве от 14.01.04 N 27-08н/01809.
Таким образом, если сдача имущества в аренду признается предпринимательской деятельностью, то все физические лица, независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя, являются налогоплательщиками НДС с сумм арендной платы, если такая аренда носит систематический характер.

Неуплата НДС в этих условиях для многих граждан может быть расценена как уклонение от уплаты налогов. За такое правонарушение, совершенное в крупном или особо крупном размере, предусмотрена уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Лица, сдающие в аренду квартиры, могут не волноваться, так как согласно подп. 10 п. 2 статьи 149 НК РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС.

Систематическое занятие физическими лицами предпринимательской деятельностью без государственной регистрации влечет за собой не только налоговые проблемы, но и ответственность за незаконное предпринимательство.

Например, гражданин в течение одного месяца совершил несколько сделок: продал автомобиль; продал гараж; сдал в букинистический магазин книги из своей личной библиотеки и получил за них деньги; сдал в антикварный магазин бабушкину фарфоровую вазу и серебряный портсигар прадедушки и получил деньги за их реализацию; сдал в комиссионный магазин лисью шубу, которая в тот же день была продана, то из-за отсутствия у него статуса индивидуального предпринимателя следует, что он занимается незаконным предпринимательством!

Абсурд? Нет, всего лишь буквальное толкование ст. 2 ГК РФ.

Не оставил без внимания данный вопрос и Верховный Суд. Понимая, что данная ответственность может быть применена к миллионам граждан России, пленум ВС РФ в постановлении от 18.11.04 N 23 О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем разъяснил следующее. Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и получило доход, то содеянное не влечет за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от уплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов.

Однако пленум ВС РФ не определил понятие для личных нужд - имеется в виду только для проживания или для получения дополнительного дохода. Также не определено Верховным Судом понятие временно - один месяц, год или иной период времени.

Можно трактовать, что в указанном постановлении речь идет лишь об имуществе, которое стало лишним для данного физического лица - а если имущество изначально приобреталось для получения дохода от сдачи его в аренду? Тогда наступает ответственность за незаконное предпринимательство? Пленум ВС РФ не дал ответа на этот вопрос. Однако напрашивается вывод о том, что если физическое лицо приобрело квартиру, дом или несколько квартир, домов заведомо не для личных нужд, а в качестве доходного вложения - для последующей сдачи внаем, то такая деятельность обнаруживает признаки предпринимательской, которая без государственной регистрации может быть признана незаконной со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для физического лица.

Отсутствие в законодательстве четких критериев систематичности, при которой деятельность физического лица становится предпринимательской, представляет собой дамоклов меч, висящий над головами многих граждан.

Данная проблема является почти исключительной коллизией российского налогового права. В других странах вопрос привлечения физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, к исполнению обязанностей плательщика НДС решается однозначно на законодательном уровне. Например, в Республике Армения физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, считаются плательщиками НДС только в том случае, если сумма их выручки превысила 3 млн драмов.

По мнению автора, требуют незамедлительного разрешения два вопроса: определение понятия систематичности в контексте ст. 2 ГК РФ и однозначное выведение из-под налогообложения НДС физических лиц, получающих доходы в пределах сумм, определенных законодательством.




1 2
курсы английского харьков рейтинг

Москва, тел: +7 926 129 6735, +7 (495) 160 2249, e-mail: alexandr%all-rent.ru
Copyright © 2007 www.All-Rent.ru Аренда недвижимости